Pour acheter une première propriété au Québec, il faut fixer son budget, obtenir une préapprobation hypothécaire, choisir une courtière ou un courtier immobilier, visiter et faire une promesse d’achat, faire inspecter la propriété, finaliser le financement, puis signer l’acte de vente chez le notaire. La durée varie selon le marché, vos critères et les conditions négociées.
Par Nebia Dekk, courtière immobilière agréée DA (OACIQ) · Mis à jour le 30 septembre 2026
En bref
- La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix, puis de 10 % sur la partie au-delà de 500 000 $ (règles fédérales pour les prêts assurés).
- Le CELIAPP et le RAP peuvent tous deux servir à financer votre mise de fonds, et ils sont cumulables.
- Prévoyez des frais en plus du prix : droits de mutation (« taxe de bienvenue »), notaire, inspection et ajustements.
- Une préapprobation hypothécaire vous donne un budget réel avant même de visiter.
Quelles sont les étapes pour acheter une première propriété au Québec ?
- Faire le point sur votre budget. Calculez votre mise de fonds, votre capacité d’emprunt et les frais de fermeture. Un budget réaliste évite les mauvaises surprises.
- Obtenir une préapprobation hypothécaire. Elle confirme le montant qu’une institution financière est prête à vous prêter et fige un taux pour une période limitée.
- Définir vos critères. Quartier, type de propriété (condo, maison, plex), nombre de chambres, distance du travail et des services.
- Choisir votre courtière ou courtier immobilier. Le courtier vous représente, vous conseille sur le prix et encadre la transaction avec les formulaires de l’OACIQ.
- Visiter et faire une promesse d’achat. La promesse d’achat fixe le prix, les conditions (inspection, financement) et les délais.
- Faire l’inspection préachat. Elle n’est pas obligatoire au Québec, mais elle est fortement recommandée pour repérer les défauts cachés.
- Finaliser le financement et signer chez le notaire. Le notaire vérifie les titres, prépare l’acte de vente et enregistre la transaction.
Combien faut-il de mise de fonds pour acheter une propriété ?
Pour un prix de moins de 1,5 million de dollars, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur la partie du prix qui dépasse 500 000 $. Sous 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré, ce qui ajoute une prime d’assurance hypothécaire.
Exemple : pour une propriété de 600 000 $, la mise de fonds minimale est de 25 000 $ (5 % de 500 000 $) plus 10 000 $ (10 % de 100 000 $), soit 35 000 $.
Les règles hypothécaires et les taux changent. Confirmez toujours les conditions en vigueur auprès de votre institution financière ou sur le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.
CELIAPP ou RAP : lequel utiliser pour votre mise de fonds ?
Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année (40 000 $ à vie) avec une déduction d’impôt et un retrait libre d’impôt pour un premier achat. Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER sans impôt, à condition de rembourser la somme sur 15 ans. Les deux se combinent.
| CELIAPP | RAP (Régime d’accession à la propriété) | |
|---|---|---|
| Compte utilisé | Compte dédié à l’achat d’une première propriété | REER |
| Plafond | 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie | Jusqu’à 60 000 $ par personne |
| Impôt à la cotisation | Déductible du revenu | Déduction REER déjà obtenue |
| Impôt au retrait | Aucun (retrait admissible) | Aucun, si remboursé |
| Remboursement | Aucun | Obligatoire sur 15 ans |
Informez-vous auprès de l’Agence du revenu du Canada pour connaître les critères d’admissibilité à jour.
Quels frais prévoir en plus du prix d’achat ?
En plus du prix, prévoyez les droits de mutation immobilière (souvent appelés « taxe de bienvenue »), les honoraires du notaire, l’inspection préachat, les ajustements de taxes et de charges, ainsi que le déménagement.
| Frais | À savoir |
|---|---|
| Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») | Calculés par paliers selon la municipalité, sur la valeur la plus élevée entre le prix et l’évaluation |
| Notaire | Acte de vente, acte d’hypothèque, publication des droits |
| Inspection préachat | Non obligatoire, mais recommandée |
| Certificat de localisation | Doit être récent et conforme à l’état actuel de la propriété |
| Prime d’assurance hypothécaire | Si la mise de fonds est inférieure à 20 % |
| Ajustements | Taxes municipales, scolaires et charges de copropriété à répartir |
Pourquoi faire appel à une courtière immobilière ?
Une courtière immobilière agréée vous donne accès aux inscriptions, analyse le juste prix avec les ventes comparables, négocie pour vous et coordonne inspecteur, prêteur et notaire. Au Québec, les courtiers sont encadrés par l’OACIQ, qui protège le public et impose des formulaires standardisés.
Vous cherchez déjà ? Consultez mes propriétés à vendre ou toutes mes inscriptions. Vous pensez plutôt à investir ? Lisez notre guide sur les immeubles à revenus.
Questions fréquentes
Faut-il absolument un courtier pour acheter une maison au Québec ?
Non, ce n’est pas obligatoire, mais un courtier immobilier agréé vous représente, valide le prix, rédige la promesse d’achat avec les bons formulaires et vous évite des erreurs coûteuses. Sa rémunération est précisée dans le contrat de courtage.
L’inspection préachat est-elle obligatoire ?
Non. Elle n’est pas exigée par la loi, mais elle est fortement recommandée. Vous pouvez inclure une condition d’inspection dans votre promesse d’achat pour pouvoir vous retirer ou renégocier si un défaut important est découvert.
Peut-on acheter avec seulement 5 % de mise de fonds ?
Oui, pour une propriété de moins de 1,5 million de dollars, avec un prêt assuré. La mise de fonds est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le reste. Une prime d’assurance hypothécaire s’ajoute au prêt.
Combien de temps prend l’achat d’une première propriété ?
La recherche dépend du marché et de vos critères. Une fois la promesse d’achat acceptée, le délai avant la signature chez le notaire dépend des conditions négociées, comme l’inspection et le financement.
Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire ?
C’est une évaluation de votre dossier par un prêteur qui indique le montant maximal qu’il est prêt à vous accorder et un taux garanti pour une période limitée. Elle ne remplace pas l’approbation finale, mais elle vous donne un budget fiable.
Sources et références
- OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : encadrement des courtiers immobiliers et formulaires obligatoires
- Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) : achat d’une habitation et assurance prêt hypothécaire
- Agence du revenu du Canada : CELIAPP et Régime d’accession à la propriété
- Revenu Québec : fiscalité au Québec
Parlons de votre projet
Nebia Dekk, courtière immobilière agréée DA, vous accompagne de la préapprobation à la signature. Écrivez-moi ou appelez le 514-442-0534.